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合肥房价已陷入阴跌中!未来合肥房子市场预判

来源:樱桃大房子2018-03-13 08:10

[摘要] 本文主要从:等方面进行分析,合肥房价已陷入阴跌中!未来合肥房子市场预判,2016年的合肥楼市涨幅全国第一,可谓赚足了眼球,然而严厉的调控,到2017年迎来了市场冰冻,2017年合肥新房成交量同比下跌73.78%,坐了一场过山车。

前言

最近正值会议召开,宏观政策的信号比较多,恰巧我选择在这个期间出去调研了,2017年我写的最多的就是各种宏观经济政策分析,没有到具体城市,所以2018年,我会弥补这个不足,多跟市场接触,多去一线调研,因为宏观的走向其实已经很明确了,就是要通过三年的时间去杠杆,从2018-2020年,为什么是三年,而不是一年?三年,就意味着是一个缓慢的过程,也许对于短期积累过多泡沫的城市而言,阴跌是一种化解泡沫的最好选择,以时间换空间,不至于伤筋动骨,只是磨破点皮肉。当然,这只是最理想的状态!像燕郊就以急跌暴跌的方式进行着!

来源/微信公众号:樱桃大房子(ytdfz8);作者:樱桃

合肥是我这次出门实地调研的第一站,主要是我跟合肥当地最大开发商文一地产有点摩擦,对方非要热情的邀请我到合肥出庭跑一趟,刚好我以前也没有去过,而合肥2016年房价涨幅全国第一的名声又早已在外,不去看看,总觉遗憾。在此要特别感谢合肥公众号“霸都楼市”的朋友对我本次合肥之行的支持。

2016年的合肥楼市涨幅全国第一,可谓赚足了眼球,然而严厉的调控,到2017年迎来了市场冰冻,2017年合肥新房成交量同比下跌73.78%,坐了一场过山车。

开发商面临的是高地价带来的苦果,为了回笼资金,甚至不惜贴着成本卖,而随着供给量的增加、需求量的减少,市场供过于求的压力,已开始倒逼某些房企低价开盘跑量。

滨湖新区中介告诉樱桃大房子,整个合肥市场的二手房以一种阴跌的方式,持续降价一年了,炒作最厉害的滨湖新区已经普跌15%左右。

1、高地价带来的销售压力

合肥传统上包括4个市辖区,即庐阳区、瑶海区、蜀山区、包河区,4个县,长丰、肥东、肥西、庐江;1个县级市,巢湖。但现在流行行政区细分,所以变成了多个小区,如下图链家的二手房区分布图,最热门的就是滨湖新区、政务区、高新区、经开区,还有肥西和庐江、巢湖图上没有显示。

因为3月1日的庭审在瑶海区,所以我落脚合肥的地方就选在了瑶海区,但时间宝贵,开庭我没到场,去周边踩了踩盘,否则瑶海区那么不受合肥人待见,我也不会去那看盘,瑶海区那破旧程度,显然拉低了合肥高房价的水平。

我刚下车到达文一名门广场的位置,一位大妈就上来问我是不是来看房的,她可以带我去看房,每带一位有效客户,她说可以多得10块钱,他们这类业务员不在少数,主要还是市场行情不太好啊,不过据他们说春节因为返乡行情,比平常还是有所好转,初七那一天十几个业务员带了42个客户。寒风瑟瑟中,各取所需吧,我上午配合他们看了五个盘。

1、文一云溪湾,看房的人大概有十多个,均价1.25万元/平米,以三房改善居多,98平米的总价在122万元左右,拿地的楼面价就到了11490元/平米,售楼员说卖这个价根本没钱赚。

2、文一锦门学府里,售价12000元/平米,目前仅剩下尾盘,项目拿地楼面价10050元/平米,也是贴着成本在卖。

3、新城桃李郡,售价在1.3万元/平米上下,拿地的成本不低,楼面价达9000元/平米,当时溢价率达到185%。

4、春晖里,均价1.2万元/平米,销售人员说,虽然拿地早,只要三四千块,压力没他们大,不过售价肯定还是会按照市场价卖。

5、万科文一未来之光,售价1.6万元/平米带精装,楼面地价也到了11250元/平米,中午,售楼处冷冷清清,无人看房,虽然有地铁,但属于肥东县了,地理位置较偏,虽然售价也没多少钱赚,但1.6万的价格,对于这个区域来说,肯定还是偏高了,1.6万,我为什么不买高大上的滨湖新区呢?有个朋友告诉樱桃,她认识的一个销售员离职了,因为房子实在是难卖啊。

虽然我跟文一有过节,但说句公道话,文一云溪湾土地成本都1.1万多了,卖1.2万多,房企也是哑巴吃黄连,有苦说不出,土地太贵了,瑶海区公共配套不足不说,城市风貌真是典型的贫民窟。按合肥本地的业内人士说,瑶海区是只能靠当地居民自我循环的区域,外来居民不愿意进去,当地人不愿意割舍逃离的地方,所以综合来说,2016年也涨了,但升值幅度远远跑输其他区域。

第二天我去了滨湖新区和政务区,环境面貌确实顿感耳目一新,与瑶海区那乡下是天壤之别,一个高富帅,一个矮矬穷。

滨湖新区,也是合肥炒作最为火热的片区,外来投资客云集,限购之后,目前新盘去化率较为缓慢。

1、宝能城,销售说很快会推出二期,售价预计1.4万-1.6万元/平米,但业内说政府现在卡着不让卖住宅,因为七星揽月的写字楼,不知道出于什么原因,一直没有盖起来,该地已经空置5年,宝能城拿地早,土地成本低,售价没有压力,但开发速度太慢,万达进场比宝能晚,都快开发完了。

2、文一塘溪津门,是2016年合肥77亿总价地王,也在售了,高层售价为2.2万元/平米精装,洋房2.4万元/平米毛坯,产品定位比宝能城高端,但定价也比宝能城高不少。售楼员说,这个项目的楼面地价就到了19800元/平米,普通高层还带精装修卖这个价可以说是亏的,地价贵了没办法。

3、合肥云谷,去年11月份开盘,在冷淡的行情下,四五百套房开盘全部卖完了,而且要求全款优先,因为集团有回款要求,秘诀就是低价,高层均价1.35万元/平米,洋房均价1.7万元/平米,比周边滨湖万科城二手房便宜5000元,此盘一开,其他盘肯定就不好卖了,二手房也必然面临着下降的压力。这个盘的销售奇迹说明了,其实市场也不缺乏需求,缺的是合理的价格。

2、房价为什么上涨这么快?

万科城是滨湖新区比较有代表性的高价小区。

2013年8月,万科城新房开盘卖8700元/平米,2014年6月-9月,均价9200。2015年7月,9500-9800元/平米,两年一平米只涨了一千块,应该说涨幅低了点,还不如M2的增幅,但2016年二手房疯狂上涨了一倍,又属于涨幅过多了。

这是链家上的成交记录:

现在万科城的价格保持在1.8-1.9万左右。

我另外找了合肥2013年七八月份几个盘的价格做了下对比,

1、瑶海区,城东板块,皇马花园,2013年7月,卖5200元,现在二手房1-1.1万,翻倍,属于平均水平。

2、经开区,翡翠湖片区,中环城国际公寓,均价7300元,2017年10月有一套72平米3房,成交总价140万,单价1.9万多,这个盘公寓的价格居然比周边住宅还高,升值还多,算是万里挑一,确实是让我吃惊,主要是因为在大学城,所以租的起价格,售价偏高。

3、经开区,南艳湖,御湖观邸,均价5700元,目前二手房成交价1.5万左右,将近3倍,跑赢大盘。

4、蜀山区,蜀麓片区,海亮九玺,6200元/㎡,今年2月的二手房成交均价1.6万多,上涨1万块,也算是跑赢大盘。

5、长丰县,北部新城,北城世纪城,4500元/平方米,现在二手房也卖到1万了。

6、庐阳区,四里河片区,中国铁建国际城品园,7200元/平方米,目前二手房1.3-1.4万/平米,翻倍。

7、蜀山区,新产业园片区,中海原山,樱桃一个朋友,2012年买了这里的一套别墅,当时单价1万,现在2万,翻倍,但高层同期升值了3倍,因为流动性更好,2012年高层卖五千,2013年12月,88、89顶楼的房子还有6300的价格,160平米的也只有7100元/平米,现在80多平米的两房,130多万元,单价1.5-1.6万左右。

合肥房价在2016年的涨幅,到底是高还是低?如果和中部其他同省级可比的城市,目前我所调研过的,只能跟长沙比,因为郑州,武汉、南昌、太原我都没有实地去调研,所以还不能盲目评论,(后面这些城市今年也会找时间去调研)。

一个城市的房价本质上还是由当地的供需所决定,合肥2017年末常住人口796.5万,而长沙常住人口764万,面积上两个城市差不多,两个城市都是1.1万平方公里,我粗略的统计下,合肥四个大主城区加起来1400平方公里左右,其他小区基本上是这四个大区里的,长沙主城区加起来2000平方公里左右。

GDP长沙2017年已经破万亿,合肥只有7200亿,但GDP这些只是辅助性的因素,否则你是无法解释厦门城市经济体量那么小,房价却那么高的原因,因为所有福建南的人都想在厦门买房,而厦门本身的面积又太小,所以它的需求不能仅仅看他本地的常住人口,而它的购买力也不能仅仅从本地的居民人均收入来衡量,必须要考虑到漳州泉州数千万人民的潜在购买力。

如果从建成区面积和人口来算的话,长沙和合肥差距不大,到2016年,长沙建成区面积364平方公里,建成区人口突破400万人;合肥建成区面积420平方公里,建成区人口400万人。合肥经济体量和人均收入,在中部城市中,也不算高,比武汉、长沙、郑州都低。但为什么合肥房价比长沙涨幅大呢?如果按照同等地段的概念,大概高了20%-30%的水平。

长沙的情况,我2月23日发过文章,论涨幅肯定是不如合肥的,其中有一个非常大的原因在于土地价格,长沙在土地出让上是非常克制的,就是2016、2017年这样的牛市,平均地价也只有两千,所以江景房2010年就卖到7800了,2018年还只卖1万-1.3万/平米,简直无法想象的便宜,这涨幅输给了M2,当然炒作厉害的梅溪湖还是跑赢了。

十年前合肥在中部6省会中经济总量最小,但由于紧邻长三角的地理位置,承东启西的地理位置、较低的综合成本、良好的高教资源、以及安徽充足的劳动力资源等优势,合肥吸引了美菱等家电巨头落户,并一举发展成为全国最大的家电制造业基地,区域经济也实现高速发展,现在已经跃升到了中部第四,比南昌和太原要好。

所有这些概念炒作,加上地方推波助澜,“哦,你们看,地价都一万多了,房价不得卖两万多哦!”这种逻辑推理,业内炒作传播,恐慌情绪渲染,进一步强化了房价上涨的预期。

2016年合肥日光盘一个接一个,土拍市场更是热火朝天,房企不惜展开贴身肉搏赛也要抢地,因为高潮迭起时,每个人都看好合肥的未来,地方财源也滚滚来,大家都沉浸在夺取高房价战利品的喜悦中。

合肥城建2016年年报透露一组数据,在合肥市区2016年共成交71宗地块,约合853亿元,为近6年以来合肥市区土地出让金额的最高值,平均地价约合1346.07万元/亩,刷新历史最高纪录。其中,有46宗地块溢价率超过100%;有38宗地块溢价率超过200%;有16宗地块溢价率超过300%;有2宗地块溢价率超过400%。

合肥可是炒土地的一把好手,先靠概念就可以把开发商吸引过去,地是卖出去了,结果配套设施没建成,把开发商给套死了,房子亏损也卖不出去,房企也是苦不堪言,具体的片区我就不点名了。

如果不是成为住建部重点关注名单,哪个地方也不想自砸饭碗,如今合肥限价丝毫不敢懈怠,哪怕房企亏本,也只能牺牲他们短暂的利益了。

合肥一名房地产专业人士说,土地成本这么高,房企要么就拖着不卖,但追求快速周转的企业必须卖,所以要么只能贴着成本,或者亏一点点卖,能赚钱的不多。政府限价是一方面,最主要的是现在市场行情不好,即使不限价,想卖高价,也卖不出去,因为大家的预期开始转向了。

于是,高潮退去,合肥楼市进入了一场低迷中。

3、过度炒作后的回调

这一部分我上周在报纸上也报道了,据合房网内容中心不完全统计,2017年,合肥九区商品住宅成交量为19898套,较上年同期减少55998套,同比下跌73.78%。

合肥一位业内的朋友告诉樱桃,成交量的下滑,一方面与政府为了控制房价限制网签有很大关系,去年有2万套房没有网签。另一方面,市场行情确实是变差了,2016年开盘必抢光,还抢不到,现在开几百套出来,如果是市场价,卖一年也卖不完。

据合房网统计,2017年合肥入市房源总计超50014套,平均价格在14379元/平米。而截至2018年2月底,合肥市区住宅库存量继续回升,目前达到了47906套,环比增长5.1%,同比增长244%,这是合肥连续13个月出现库存增长现象。

合肥业内的朋友认为,供给增加,需求减少,房价只怕还会跌,二手房的趋势已经很明显了。

据合肥市国土局资料显示,2017年,全年房地产开发企业土地购置面积684.87万平米,增长36.5%。这也意味着合肥未来的市场潜在供给量比较大,2016年、2017年合肥土地供给量都保持了较大的量,相比2014、2015年都有所增加,所以在未来总的供给量上,是完全不用担心合肥楼市供不应求的问题,只是看区位结构可能不平衡,比如政务区没什么地了。

今年1月份以来,合肥市成交量有所放大,1月共网签4088套房,环比增长70%,同比增长194.3%。据业内透露,合肥去年12月有三千套房子放出来,都是保障房、回迁房,价格比较低,可以对冲高价盘。

合肥新房市场由于土地成本居高不下,房企尚未开打价格战。但二手房市场已经率先降价了。

根据房天下网显示,今年1月份合肥80%的小区都在降价,其中降幅最大的几个小区,如万科蓝山,2017年1月均价为26559元/平米,2018年1月均价降到2万元,跌幅23%;滨湖世纪城春融苑,从去年1月的19413元/平米,跌到今年1月的15913元/平米,跌幅18%;蓝鼎观湖苑,从19340元/平米,跌到16424元/平米,下跌15%。

滨湖新区的中介人员告诉樱桃,滨湖新区二手房是合肥降得最多的,因为外来投资者最多,炒作水分大,影响最大,大概都降了两成左右。

樱桃查询了各个区跌幅最大的小区,比如经开区的佳境枫情苑1月放盘均价为13089元/平米,环比下跌11%。高新区的徽商·城市庭院,放盘价19375元/平米,环比下跌5.12%,包河区的银杏苑放盘价13520元/平米,环比下跌15.99%,蜀山区1月翠竹园,二手房均价14673元/平米,环比下跌10.21%,瑶海区琥珀名城沁园二手房放盘价12177元/平米,环比下跌9.6%。

但我去政务区走访跟中介了解到,过去一年中,其他区房价都在调整,但政务区房价非常坚挺,天鹅湖一号(如上图),85平米,190万,去年,现在一直是这个价格,因为配套非常完善,首先是地段好,又是新区,环境好,有商业,有写字楼,住宅品质高,属于CEO居住的地方,所以非常抗跌。

所以,这就是买房涉及到的一个安全性问题,买新区好地段的次新房,比如新市政府,新的金融中心,各种高端商务写字楼拔地而起的地方,即使别的都跌了,它也可能不跌,因为没地盖新房了,全是存量市场交易。

4、未来市场预判

合肥房价给我整体的感觉肯定是有点泡沫的,但并不算太大了,需要时间消化一下,去年已经调整了一年,很多二手房价格已经下降了两三千,下跌了10%-15%,未来的空间不会太多,你指望1.8万跌回到9K,那也是不可能的。假如能通过三年左右的时间,总共阴跌20%-30%,比如1.8万-1.9万,跌到1.5万左右,1.6万的跌到1.2万,那就算是调整到位了,具体能跌多少,我也不知道,这都是猜的。

但具体还是要看区位,核心区域,比如政务区,因为新盘屈指可数,二手房估计还是会很抗跌,2.5万想跌到2万都不太可能。滨湖新区,现阶段因为该片区投资客较多,新盘依然较多,竞争压力大,所以一旦市场调整,容易首当其冲,虽然投资炒作水分多了点,但我还是非常钟情的,确实是居住环境好,配套齐全,前景非常看好。不过还需要点时间调整下,需要等该片区新盘接近开发完毕,市场进入二手房存量市场。

而肥东、肥西、新站,那些偏远的地方,靠炒概念起来的要千万小心买套,除非是足够便宜,否则庞大的供给量,会成为投资的大坑。

主城区,由于合肥高地价的存在,房价大幅下探的空间可能并不大,比如地价已经到了1.1万,新房低开卖1.2万房企都在亏吐血了,你让房企继续降价到1万以下也不太现实,除非真的是市场崩了。但对于拿地较便宜,而集团又有回款要求的开发商来说,低于市场价卖是完全可能的,比如上面说的合肥云谷,卖1.35万,他地价就三四千块,利润空间还是很大,所以也就难怪大家会排队抢了。

未来,你可以盯着喜欢的片区,看还有多少潜在的新楼盘入市,如果供给量大的,房价肯定有下行的压力,毕竟现在去化速度慢,而现行的政策短期是不可能放松的,市场一旦形成了下跌的预期,打开了下跌的通道,就不会那么容易反转,周期也不会那么快结束,如果还有这种低于二手房三千以上的新楼盘,不用考虑太多,刚需可以勇敢的下手了。

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