征收房地产税被提上日程 对降低房价作用有多大

[摘要]：征收房地产税被提上日程 对降低房价作用有多大，目前楼市出现严重分化，人口流失的中小城市房屋严重过剩，卖不出去、租不出去，如果开征房地产税，势必对这些城市的经济产生巨大负面作用，有可能导致房屋库存量进一步上升。

日前，国务院出台的《关于创新政府配置资源方式的指导意见》提出，支持各地区在房地产税等方面探索创新，引发市场热议。在中央明确“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位后，各地调控政策陆续出台，曾经被认为是降低房价“利器”的房地产税再次成为关注的焦点。

征收房地产税被提上日程

关于征税范围、计税依据、税率制定，以及税收减免等课税细节的制定还存在争议。在中国，住房保有环节的房地产税，要考虑以免税条款对应住房基本保障、设计扣除“第一单位”的具体标准，具体而言是按人均面积扣，还是按套数扣，是有争议的。

社科院曾经提出方案，设计为人均40平米，但也有不同意见，立法中大家需寻求最大公约数。有人会认为应60平米，有人会认为应该从第一套房扣除，但也有人说扣除第一套房会催生离婚潮。也有建议以单亲家庭第一套房、双亲家庭前两套房扣除，从第三套房开始征。然而，究竟设定怎样的标准较为合理，目前也难以达成一致。

关于房地产税计税余值的估价流程，目前尚未建立统一的标准。当前房地产估价的中介机构较为分散，部分二手房出于避税的考虑，实际交易价格和官方系统的登记价格差距较大。而且不动产的独一性决定了征税主体的个体差异较大，如何建立城市或者街道范围的基准地价，针对不同房产之间个性因素进行修正，以及随着资产价格变动如何进行价格的及时更新，迫切需要探索出较为适合我国不动产市场的估价体系。

以调控房价和收入分配为由征收房地产税，理由不充分。因为房价和收入分配受到诸多复杂因素的影响，房地产税只是影响因素之一，最终是否有效或者影响程度有多大是难以评估的，这就使调控房价或者收入再分配的政策目标变得模糊不清。

从增加地方税收的角度，房地产税短期难以替代土地财政。由于较高的豁免设置、较低的累计税率设置、大量房产难以统计和确权、真实城镇化率较低等因素，即使开征个人住房房产税，短期内也难以替代土地出让收入。

另外，目前楼市出现严重分化，人口流失的中小城市房屋严重过剩，卖不出去、租不出去，如果开征房地产税，势必对这些城市的经济产生巨大负面作用，有可能导致房屋库存量进一步上升。在一线和强二线由于供不应求，一致性预期下房地产税转嫁，推高房价和房租;在三四线城市，房地产税将抑制改善性和投资性需求，仅剩城镇人口增加和棚改动迁两个途径去库存，去化周期大幅延长。