一场大变局正在来临！不要再做房子接盘侠了！

[摘要]：一场大变局正在来临！不要再做房子接盘侠了！ 2018、2019、2020，这三年，将是国内国际局势风云突变的三年，也是中国经济起承转合的关键时期，投资最好静观其变，多看少动。

1、贸易战

美中谈判第一回合已经结束，从新华社的通稿措辞来看，非常不乐观。

双方均认为发展健康稳定的中美经贸关系对两国十分重要，致力于通过对话磋商解决有关经贸问题。（表明我方的诚意）

双方就扩大美对华出口、双边服务贸易、双向投资、保护知识产权、解决关税和非关税措施等问题充分交换了意见，在有些领域达成了一些共识。（估计是前三项达成了共识）

双方认识到，在一些问题上还存在较大分歧，需要继续加紧工作，取得更多进展。（分歧大，表明谈判任务还很艰巨。）

双方同意继续就有关问题保持密切沟通，并建立相应工作机制。（说明还没有谈崩）

中美贸易战以来，我方节节败退，中兴因被禁，如今也快到了生死边缘，如果我们还不让步，恐怕中兴要倒闭了。

我们每年从美国进口的产品主要有四大类，大豆、芯片、飞机、能源，对美国的依赖度确实非常高，目前国家已经紧急下令东北加大种植大豆，看来也是做好了打持久战的准备。飞机还有法国空客可以取代，能源也有俄罗斯和中东顶替，但芯片之痛并非一朝一夕就可以研发成功。

通过这一次贸易战，也给长期浮躁而短视的国人警钟长鸣，我们部委领导都已经公开承认，中国的技术在国际上只能排名第四档，第一档是美国，第二档是日本欧洲，第三档是印度，技术的提高，需要的是时间。

据华尔街日报4日报道，美国在本周贸易谈判前发送给中国的一份文件显示，美国在贸易方面向中国提出了一长串要求，从立即将美中贸易逆差每年削减1000亿美元到中国政府停止所有支持高科技产业的举措，并要求中国在1-2年内调整政策措施。这份文件显示，美方提出的第一点要求是，中国需在2020年年末前将美中贸易逆差降低至少2000亿美元。去年的美中商品贸易逆差为3750亿美元。特朗普已多次表示，他希望中国将美中贸易逆差削减1000亿美元/年。美国还要求中国立即停止向《中国制造2025》计划涉及的先进技术领域提供补贴或其他支持。中国政府制定这项计划的目的是在制造业和工业未来前沿领域占据主导地位，这些领域包括机器人、航空航天和新能源汽车等多个行业。此外，根据上述文件，美国还要求中国将所有非核心产业商品的关税降至不高于美国对进口产品征收的关税水平。美国还要求中国保证不对美国因知识产权争端采取的措施进行报复，并要求中国撤回就知识产权问题向世界贸易组织提出的申诉。美国还称若中国未能遵守已达成一致的承诺，则将采取关税措施。

特朗普要求中国降低关税，比如汽车，美国汽车要进入中国需要支付25%的进口关税，而中国汽车要进入美国仅需要支付2.5%，这是10倍的差距。同时，美国汽车公司在中国对即便是自己的工厂也不能持股超过50%，而在美国由中国100%控股的电动车企业则有五家。你的东西卖的比别人便宜那么多，自然会加大逆差。

好了，中国如果不同意是吧，那行，美国我也惩罚性的征收关税，你征收25%，那我征收45%，中国现阶段拿什么跟美国打？茅台。

很多人说，特朗普是个商人，最看重利益，没错，但绝不是看重他个人的利益，更重要的他现在是个政治家，他考虑的是全美国民众的利益，他要重振美国制造业，吸引跨国公司回去，为美国工人创造就业机会，缩减贫富差距，需要解决的是美国贸易赤字，财政赤字。

特朗普是个务实的人，不会光跟我们打嘴炮的，如果中国能履行入世承诺，放开外资进入，在关税上完全实现对等，我们还能留下什么话柄让老美说呢。

不过通过芯片战这个耻辱，我倒是更加坚定的认为，不会重走房地产夜壶这个老路了，这是我比较有信心的一点。

2、百万亿资管新规影响

另一个重大事件是4月27日，资管新规正式落地，今天苏州的老铁告诉我，她碰到一帮人又去合肥炒房了，我担心他们抄在半山腰。所以我再补充说一下。

100万亿级规模的资管回归表内，对房地产领域影响之深远，恐怕大家还没意识到，很多人还在傻乎乎的往里冲。

我之前写过文章解释过，为什么降准，资管回表意味着什么，我们平时买的各种理财产品，就属于资管的其中一类，你如果还不懂也没关系，只需明白他对房地产企业意味着什么，国内房企的负债率普遍在百分之七八十以上，而传统的银行开发贷，只有大品牌房企才能拿到，绝大部分房企的资金来源，都要通过资管渠道，才能拿到钱，比如1万亿的负债，可能只有2000亿是正规的银行贷款，另外8000亿，资管就是最大的贡献者，资管回表后，正规银行贷款也许可以增加1000亿贷款给房企，但另外可能减少了三五千亿资金，这缺口怎么补？房企只能另外想办法，比如发企业债，或者到国外去融资。

由于监管政策出台，从去年十一二月开始，市场资金开始感觉到匮乏，房企的融资成本已经明显抬高了，信托的朋友告诉我，房地产信托的融资成本前50强房企利率就在10%-12%，之前是8-9%，中小房企在18%-22%。

另据一位券商专做上市公司融资的朋友跟我说，现在房企资金压力非常大，负债普遍都非常高，除了万科这种少数现金流畅通的企业，连碧桂园、恒大这种光有规模排名行业前三，但负债率一直偏高过于追求高周转的企业，融资成本也要到12-13%，而且还不一定能融到钱。

本来银行放款就慢，加上房企融资成本高了，所以也不难理解为什么买房是全款的往里走，房企肯定趁着行情好，赶快回款，恒大等房企现在考核的第一目标就是回款，恒大1-3个月内回款，奖金增提20%，3-5个月回款提10%，7-8月反扣10%，超过10个月扣20%。

这次资管新规正式出台的时间，是到2020年底，也就意味着未来三年，房企的资金只会跟现在一样紧不会松，再加上美国加息，美国国债收益率已经突破了3%，房企在海外的融资利率也会随之上升，内外的融资成本都会走高，双重夹击，可以预见的是，拿不到钱的中小房企会非常难过。

而为什么要管控这么死，其实说到底，还是因为泡沫太大了，政府为什么要限售，冻结交易，实际上就是不让大家在高位抛售，你房子有浮盈但卖不出去，给持有的人，始终有一个想象的空间，因为很多人会认为只有稀缺的东西才限购，说明房价还没有到顶。

假如资产在高位放量，大规模兑现利润后是非常可怕的，这跟股市是一个道理，它往往意味着大跌即将来临，因为有能力的接盘侠被一网打尽后，新的接盘侠需要时间培养，会经历一个漫漫熊途。所以高位冻结交易，好处是可以避免暴涨暴跌，让时间换空间消化泡沫，重新培育新一代韭菜来充实这泡沫。

3、抄底半山腰

合肥市场我之前调研写过专题，2016年大涨后，被列入重点监控城市，政府限价非常严格，很多高价拿地的开发商无利可图，有的地价1.2万/平米，房价也只能开1.2万/平米，为了做到稳定房价，政府将高价盘拖着不网签，一直要等到有低价盘对冲。

今年预计有很多回迁房入市，可以为高价盘做掩护，因此市场预期新楼盘有涨价机会，这也是苏州的炒房客，带队去合肥抄底买房的主要逻辑。

一平米加七八千块，精装修的上限难道是可以随便虚报的吗？想象力可真是丰富，按照监管要求，精装修通常不能超过房价的百分之三四十，有的城市更低，比如长沙，只有15%。

合肥限购不严，外地户口只需要一年社保就可以买房，据说限购名额的问题，很好解决，看来合肥还需要继续加紧调控了。

我去合肥给我的感觉是，除了核心城区供给量不足，外围的新房供给量还是挺多，比如瑶海区，滨湖区，肥东县。

我对合肥的判断是，今年刚需可以入市了，因为政府限价比较狠，有的项目，开发商还在亏本卖，特别新房二手房倒挂比较多的，可以闭着眼睛买。但投资还是劝你远离吧，现在远未到抄底的时候，顶多是半山腰，如果房价明显上涨，等待你的将是下一轮调控升级，比如限购升级到2年3年，合肥也加入限售列队，如果没有明显上涨，你现在去抄底又有什么意义呢？政策打压之下，想要明显上涨的概率微乎其微，能够企稳就不错了。

要知道，合肥是全国重点监控的16个热点城市之一，在国务院领了军令状的城市，房价环比不允许涨，不允许超过2016年10月份这一红线，否则不再约谈，直接问责。

2018、2019、2020，这三年，将是国内国际局势风云突变的三年，也是中国经济起承转合的关键时期，投资最好静观其变，多看少动。