中国人涌入韩国房产市场 推动韩国房价走势持续升高

[摘要]：中国人涌入韩国房产市场 推动韩国房价走势持续升高，外国人在韩持有土地面积达2.3220亿平方米。其中，2011年中国人持地面积为370万平方米，2016年就达到1690万平方米，5年间增加近4倍。

最近，从济州岛老家到首尔弘益大学读书的李恩景被房东告知，这学年租金要上涨20%了，这其实在某种程度上已经表示：韩国房价走势持续升高。这是为什么呢？其实和我们中国人有着莫大的关系，甚至已经有专家表示是源于中国人涌入韩国房产市场，才导致韩国韩国房价走势持续升高。

每个月定期去韩国做代购的林芷发现，最近几个月来济州岛的中国游客除了来购物、美容，还多了不少“看房团”。

悄悄地，韩国房产市场似是要迎来一波上涨热。

根据《金融时报》报道，受投资收益率相对较高、高档写字楼价值低估和波动率较低的吸引，外资推动去年韩国商业地产交易达到创纪录的120亿美元，较2015年增长15%，而同期亚太地区的类似交易活动下降了14%。

相关房地产咨询机构表示，去年外国投资者参与了韩国一半以上的商业房地产交易，这在近20年的历史上还是首次。

从济州岛开始，首尔逐渐成为亚太地区最受投资者青睐的商业房地产市场之一，仅2016年商业房地产成交量增长140%，而日本和澳大利亚等国城市于房价大幅上涨，成交量下降了超过30%。

资本涌入瞄准的是可观收益。根据SavillsKorea的数据，去年四季度韩国甲级写字楼的投资收益率约为5%，超过东京（3.2%）、新加坡（3.3%）、香港（3%）、北京（4.3%）。

在投资回报率吸引下，涌入韩国楼市的不乏中国投资客的身影。

数据显示，中国投资者近年热衷于投资韩国房地产市场。当前，外国人在韩持有土地面积达2.3220亿平方米。其中，2011年中国人持地面积为370万平方米，2016年就达到1690万平方米，5年间增加近4倍。同期，外国人持地面积仅增加49%。援引首尔市数据更直观来说，中国人所购买的首尔土地从2014年末的2113块，增至2016年上半年的4139块，增幅达96%，面积亦增长29%。

有地产代理公司表示，曾遇到手持20亿韩元现金的中国客人，正打算购买位于江南区清潭洞一个商铺。另外还提到，最近经常接到来自中国的咨询电话，他们也已经多次向中国的潜在客户发送房地产介绍资料。

当然，也有部分投资者在中国游客聚集的人气旅游点附近购买商铺或住宅，以短期出租的方式获利。有分析指出，中国人扩大在韩国首都圈房地产的投资，原因是韩国距离中国较近，且购物等基础设施完善，是海外一个房地产投资较佳的地点。

事实上，中国投资客早已在济州岛小试牛刀。2010年，韩国政府为开发济州岛，推出了新的投资移民政策。根据这项政策，任意外国人只要向济州岛的度假村、酒店等“以休养为目的的居住设施”投资5亿韩元（约合270万元人民币）以上，即可获得韩国的永久居留权，并与韩国国民享有同样的教育和医疗保险。

韩国政策的新移民政策吸引了大量中国资金的涌入。去年，中国游客在济州岛购地置产已拿下近六成土地，面积在两年内翻了近十倍。同时，2016年济州岛挂牌地价就上升了28%。

弘益大学学生李恩景表示，“济州岛常年不见太阳，当地人不喜欢去那里，我也不会选择在济州岛买房。但是房价很贵，主要是旅游消费和外国投资买房。”

个人投资客如此热衷，大财团更是早早出手。此前，中国绿地集团向首尔市提交了上岩洞DMC超高层开发项目投资意向书，计划投资超过3万亿韩元，建造超过100层的超高层建筑。去年11月，加拿大布鲁克菲尔德资产管理公司与中国主权财富基金中投公司组成的一个财团以27亿美元收购了首尔国际金融中心（IFC），成为2016年韩国最大的商业房地产交易。

此外，中国建设银行买下了首尔明洞的东洋生命办公楼，中国安邦保险公司收购韩国著名人寿保险公司东洋生命公司后取得249万平方米土地所有权，全罗北道推进的新万金大型综合度假村建设项目，其潜在投资方也有中国和美国资本的身影。

根据韩国有关金融机构的统计，中国对韩直接投资额从2013年的4.8亿美元猛增到去年的11.9亿美元，主要投资方向也是包括不动产和观光产业在内的第三产业。

现在，席卷了整个济州岛房地产市场的中国投资资本开始进军首尔与首都圈。中国投资客的目标开始转向韩国房地产的核心地带，比如价格昂贵的首尔江南区、瑞草区等。李恩景说，江南区主要是富人区，房价居全国前列，但之前看新闻报道，尽管房价高企，购房竞争率仍居高不下，部分小区甚至出现400人竞购一套房的情况。

对比韩国各地的楼市行情，首尔市面积在100平方米的房源平均价格在5.69亿韩元（约合340万元人民币）左右，刷新了房价最高值。中国人扩大在首尔与首尔圈房地产的投资，原因可能是为“二房”找出路，跟出海到东南亚购房相似，距离中国本土较近，购物设施等基础设施完善，潜在升值力强。但是对李恩景这样毕业了想要留在首尔就业买房的年轻人来说，房地产价格过热会带来沉重负担。

中国人涌入韩国市场，带动的不仅是旅游观光、美容消费，而逐渐转向金融、不动产，这虽然一定程度上刺激了当地经济发展，但长远来看，过热过快便不可避免存在泡沫，容易增加整体风险。

去年底，韩国国土交通部表示将推出新措施加以调控，比如要求首尔及周边京畿道等热门地区的新住宅楼宇买家，首付需要支付楼价的10%。同时，首尔4个地区的转让购屋权被全面禁止。另外还出台房贷限制政策，将贷款额度从5亿韩元降至1亿韩元等。

李恩景表示，像她这样即将毕业想要留在首尔的年轻人还有很多，而距离买房路仍很远，“我希望留在市博物馆从事艺术相关工作，但前提是我能在首尔立足，不然我可能得在家人施压下回济州岛帮忙面店生意了。”