2018深圳正式实行三价合一 谨防深圳房价反弹

[摘要]：2018深圳正式实行三价合一 谨防深圳房价反弹，三价合一，就是以后深圳二手房交易中的所有价格都统一，即真实的成交价，银行的贷款评估价，和国土局的网签价。

深圳“三价合一”的传闻，确实跟大姨妈一样，每个月要来那么一次，传了好几个月，每次弄的人紧张兮兮，这一次终于落地，心里的石头总算放下了。

3月28日，今天下午，中国人民银行深圳市中心支行发布通知，以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度，哪个低，按哪个贷款。

三价合一，就是以后二手房交易中的所有价格都统一，即真实的成交价，银行的贷款评估价，和国土局的网签价。

这个其实北京上海天津等城市很多年前就统一了，深圳一直在钻空子，所以也成为投资炒房客的天堂，因为可以高评高贷，真实成交价是400万的房子，银行贷款可以评估到500万左右，首次置业最高可以贷出350万，首付只要50万，而去国土局过户价却只有300万左右，税费还可以省好几万。

这一次三价合一后，给购房者带来的最直接影响，就是购房成本增加了。要么税费增加，要么首付增加。不过据说国土局也会上调评估价，使其跟实际成交价接近，否则关内两房都是豪宅了，但总之，就是购房成本增加了。要想做高评高贷的话，税费要多很多。

为了让大家更通俗的理解三价合一新规前后，对成交价的影响，我就引用网上小明的故事来说明吧。

新规前

1、小明是首次置业的刚需，准备买一套龙华500万的房子，那么小明首付是三成150万，贷款350万。按照市场行情，小明在国土局的网签价格是400万，增值税5%是15万，附加税12%是1万8，契税1%是38500，豪宅税（龙华500万要交豪宅税的）1%也是38500。那么税算下来就是24.5万。

2、小明可能首付只有不到100万，还差50多万，想做高评高贷从银行多贷款50多万，总共贷款400万，月供2万不是问题，降低首付。于是银行评估价就到了600万，当然计税价格还是要和市场一致的，400万网签。那么，税费算下来和上面的情况一致，24.5万。

也就是说，小明可以拿100万的首付，交24.5万的税费，就能买到这个价值500万的房子。

新规后

现在如果执行了新政，网签价（计税价格）和银行评估价（贷款用）就要统一了，还是同一套房子同一个小明，但价格可就不一样了。

1、小明还是刚需，实际购买总价500万，网签价也是500万，银行按照统一价格评估只能是500万。那么小明首付和贷款不变，但税费就要比以前多了100万来计算了，总价500万，增值税5%是20万，附加税12%是2万4，契税1%是4万8，豪宅税（龙华500万要交豪宅税的）1%也是4万8。那么税算下来就是32万。看看，相比之前税费多了7万5。

2、小明首付还是不够，还是需要多贷款50多万，经过多方努力，银行评估价是600万，网签价也是600万了。贷款是拿到了，但税费也增加了100万的计算成本。总价600万，增值税5%是25万，附加税12%是3万，契税1%是57500，豪宅税（龙华500万要交豪宅税的）1%也是57500。那么税算下来就是39.5万，一对比以前的24.5万，多了15万。

3、小明表示税费太多了，还是400万网签吧，于是银行贷款评估价也要保持一致400万了。税费是和之前一样24.5万了，但能贷到的款就少了，首付也提高了，以前首付3成，现在变成4.5成了，需要准备225万元。

听到消息的小明已经哭晕在厕所。

这个三价合一的政策，其实是去年9月份住建部和央行的反洗钱文件里面就有要求的，深圳一直没有落地实施，后来建行内部文件爆出从2018年1月1日起实行，也没有落地。

为什么一直拖到今天？据樱桃了解到的信息，其实深圳不是很想实施，因为增加的是购房者的负担，但深圳的房价虚火压不住，深圳春节后房价又有反弹的迹象，欧神还预言深圳房价在二季度要上涨30%，这还了得，有苗头必须扼杀在摇篮里啊，媒体的报道也让深圳感到压力，实在是没办法了，因为深圳已经公开承诺，保证深圳房价三到五年环比不增长，不用政策压是不行的。

对后市的影响，就短期来说，未来三个月到半年的时间，成交量下滑是肯定的，负面情绪需要时间来消化，增加的税费成本，让买家来承担肯定不乐意，那就需要买卖双方博弈了，急于出手的业主肯定就只能让利，税费由卖家来承担了。新房因为只有契税，所以直接受益该政策的挤出效应，很多购房者会直接转向买新房。

仔细观察深圳2016年以来的调控就能发现，深圳每次出台调控措施，市场都会有三个月到半年的恐慌期，会有一部分投资客因为看不清后市而抛盘，然后再回归平稳，这个期间，其实是比较好捡漏，捡笋和砍价的机会。

根据中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”的总体定位，为贯彻落实《住房城乡建设部人民银行银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（建房〔2017〕215号）完善房地产金融调控的政策要求，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发布通知，建立信息互通查询机制，规范购房融资，坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象，确保房地产市场平稳健康发展。

该通知要求：商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对，对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请，系统将自动拦截并予以退文，并将相关违规情况报监管部门核查。

该政策实施将全面压缩“阴阳合同”生存空间，打击利用高杠杆投资投机购房，夯实差别化住房信贷政策，抑制二手房价格过快上涨，并提高税赋公平性。同时，也将完善二手房市场监测管理，有利于房地产市场主管部门全面掌握真实二手房成交价，为房地产调控提供更可靠的数据支持。

政策发布后，各商业银行、各房地产中介服务机构将在主管部门指导下依法落实通知精神，要求客户如实申报成交价格。人民银行深圳市中心支行、深圳银监局将继续加强购房贷款业务的监督和检查。

刚刚，已有银行紧急下发通知：

根据深人银发[2018]41号文通知要求，明日（3月29日）起，所有类型房屋交易贷款均严格执行“三价合一”政策。

对于要适用旧政策的历史遗留件办理抵押的，须提供以下证明材料之一：

1、3月28日前（含）我行已查询人民银行征信记录。

2、3月28日前（含）印发日前（含）买方向卖方支付购房定金、部分或全部房款（不含现金）的银行转账支付凭证（POS刷卡单、购房转账单等，收款人需为卖方）。卖方通过中介机构收取定金、部分或全部房款（不含现金支付）的，还应当提交房地产买卖居间合同或委托中介机构代收定金、部分或全部房款（不含现金支付）的协议书。

请各经营机构及时梳理已受理且未办理抵押登记的二手房（含住房及商用房）按揭贷款业务，对于拟适用旧政策办理抵押登记的，必须按上述要求准备好证明材料，以免办理抵押时因资料不全被退件！

监管部门“三价合一”政策执行后，我行相应业务操作流程及要求将随后下发，敬请关注！