未来楼市将巨变！房价是暴涨还是暴跌

[摘要] 本文主要从：未来楼市将巨变！房价是暴涨还是暴跌。2020年或许是三四五线城市房价的高点！当然，这里不包括环京、环沪、环深的一些三四线城市。2018年是房价分化的一年，是一二线深度调控，三四五线补涨的一年。

楼市价格从来都是民生无时无刻不在关注的大问题。究竟在过去几年与未来几年，中国楼市呈什么走向呢？那么，2018年，三四五线城市房价的癫狂，二线城市抢人的迫切，一线城市冰冻的市场，又预示着怎样的投资机遇呢？

揽才：二线城市全面爆发

2017年开始，我国二线城市纷纷敞开了大门，主动打破了户籍枷锁，招贤纳才，甚至连贵为直辖市的天津，都放下身段加入了这场没有硝烟的抢人大战。2018年的这5个月里，全国就有超过35个城市发布了40多次人才引进政策。

二线城市为何在此时全面开启抢人大战，深层次的原因主要有以下三方面：

1、一线城市人口规模限制。近年，北京、上海、广州陆续出台了2017年-2035年城市总体规划。到2035年，北京常住人口控制在2300万人以内，上海为2500万人以内。也就是说未来17年，北京只能增长130万人，上海只能增长82万人。由于人口增量极为有限，所以，北京上海的人才引进只能是面向高端国际人才，而不能大量的接纳国内高校毕业生。所以，诸多二线城市看到了这个千载难逢的契机，主动的张开了怀抱。

2、产业升级和转移。多年来，一线城市良好的就业机会成为各类人才争相涌入的地区，但是，随着一线城市产业的优化转型和淘汰落后产能，无法容纳更多的人力。而与之相对应的是二线城市正好处在承接转移产业和城市规模快速扩张的红利期，人才的渴求必不可少。

3、人口危机日益严峻。国家统计局公布的数据显示，2017年我国出生人口比上年减少了63万，人口出生率比日本还要低。从2011年2017年，7年时间内我国劳动年龄人口减少了约4000万。2015年，我国65岁以上老人占比为10.5%，已经达到国际老龄化社会标准7%的1.5倍。高层正是看到了我国人口危机的严重性，所以，在今年全国两会后的政府机构改革时，取消了国家卫生和计划生育委员会，同时在十九大报告中，首次删除了“坚持计划生育的基本国策”的内容。

城市间的角力与比拼，背后依托的是经济与产业实力的博弈，而提升产业竞争力的核心就是人才的集聚。伴随着一线城市的优化，二线城市的扩张，以及提早到来的人口危机，城市的比拼就直接体现在了人才的争夺之上。毫无疑问，2018年，或许正是中国二线城市全面崛起的元年！

狂欢：三四五线的躁动与不安

当下，三四五线城市正沐浴在房价翻倍的全民狂欢之中。2018年初，中国社科院公布的全国261个城市房价排名中，前50名里，有28个是三四五线城市，第50名的衢州房价已高达10286元。2018年一季度，全国200个县城新建商品房销售均价已经超9000元/平。

来自某地产研究院的报告显示，2018年初至5月15日，一线和二线城市新建商品住宅累计成交面积同比下降分别为-41%和-6%，三四线城市则同比上升13％。交易量的持续扩大，表明三四五线城市不仅房价纷纷过万，而且还在继续上涨中。

2015年，全国房地产投资增速从年初的10.4%一路下滑到1%，商品房积压问题开始暴露，这是由于过去几年，三四五线城市开发商疯狂拿地增加供给，而这些城市人口持续流出导致去化严重不足引起的。而另一方面是，截止2012年末，全国城镇各类棚户共有4200万户。一边是天量商品房积压，一边是大量的棚户区居民有住房需求却没钱改善，棚改货币化就此应运而生，架起了去库存和人造需求的桥梁。

2015年起，棚改货币化大力推广，货币补偿标准从2014年的9%快速提高到2018年的60％。2018年5月14日，央行宣布4月末，投放于棚改货币化的抵押补充贷款余额为3.0446万亿，2018年至2020年三年棚改年均投放将达1.5万亿，三年总计约4.5万亿。天量的货币投放，人造的住房需求，创造出史无前例的房地产高潮，盛况空前。

契机：2020年，楼市见分晓

根据住建部的普查数据，三四五线城市在2013-2014年，已经改造完成了各类棚户区、危房、不成套住房820万套。2015-2017年，完成了1800万套。到2020年底之前，全国4200万套棚户将全部改造完成，每年1.5万亿的棚改货币投放将会结束，三四五线城市的房地产高潮终将退去，高企的房价必将走向持续性的下跌。

就是说，2020年或许是三四五线城市房价的高点！当然，这里不包括环京、环沪、环深的一些三四线城市。

而在一二线城市却又是另外一番景象，在房住不炒的不断重申下，一线城市量价仍旧低迷，二线热点城市在住建部约谈之后，纷纷升级限购政策，房价难有起色。

2018年是房价分化的一年，是一二线深度调控，三四五线补涨的一年。

总体来说，二线城市未来楼市身价还是有可能超出想象。