买房不租不住当心楼市危机 空置率是楼市生命线

[摘要]：买房不租不住当心楼市危机 空置率是楼市生命线，如果市场上，三成以上的人买房都是为了放着等升值，既租不出去，也无人居住，那这个楼市，肯定危险了。

人们为什么执着的愿意把大笔钱投资到房地产？因为当下的房子，确实拥有投资属性。

解析房子的投资属性

首先，它类似黄金，具有稳定的不灭性。不像其他商品会消失，有的是功能丧失。其次，在投资品中，房子属于既可以使用又可以投资，可以一边抵押，一边使用，同时还能享受物业、土地的升值。股票基金，都不能用。珠宝文玩抵押了，就拿不回来了。第三，所有产品都要折旧，房屋也折旧，但土地不会折旧，还会随着城市的发展，建设的完善土地上的投入增加或社会经济的发展而上升.

这些都是大家不断去投资房地产的理由，但是，任何商品，都不可能一直猛涨不落，当然包括房地产。前车之鉴不是没有，1991年的日本，后来的香港，10年前的美国底特律等等。有专家认为，目前中国的房地产，已经走过了高速发展期，从2017年的统计看，中国的城市化率已经到了58%，而美国的城市化率为83%，由于人口基数、国情等综合问题，中国很难达到美国的城市化水平，我们距离城市化的天花板还有多远呢？

有专家明确提出，中国的城市化已经进入到下半场。上半场的特征是：从农村到城市。而下半场的特征是：从小城市到城市群。这个时代的总体特征可以用三句话说完：不是所有的城市都会扩张，不是所有的城市人口都会增长，不是所有的城市房地产都会涨价。

空置率是楼市生命线

有一个指标，预示着底特律的房地产市场破灭。那就是空置率。当年美国房地产崩盘前，底特律空置比率大概占三分一，因此那的房价也从平均12万跌到了1.2万，在克里夫兰市，一栋全装修房，里面家居设备一应俱全，才花了2800美元，崩盘前是8万！之前没有买房的，随便都能捡到便宜的房子。越是空置比例高越跌得凶，越跌得凶人们就越往外逃，空置比率就越高。

当然，徐州与底特律没有可比性，一个是作为经历过四五十年高度发展的完全成熟的房地产市场，一个是正在上升期，不断扩张的新兴市场。徐州的空置率既没有官方的统计，也没有什么真正拿的出的科学统计依据。大家有一个方法可以去看，对于同样交付10年的住宅片区，哪里是万家灯火，哪里是黑灯瞎火，那么你就大约能对这个片区的近期潜力知道一二了。

不租、不住楼市危机

还有一个指标，叫做租售比。有人说，房子该卖多少钱，本就不需要去按照当地人群收入衡量，而是应该从使用人的收入看。在香港，一平方米卖到二十万人民币都是很正常的价格。香港当地居民能够购买得起的人，比例不超过20%，但是依然可以顺利销售，香港人收入可以租得起房，就可以在香港享受与购房者同等的公民权利。回看我们周围，有的片区一房难求，有的片区则宽松得多，如果租售比太低，那就是房价高了，如果房子不容易租出去，那就是需求不够。

如果市场上，三成以上的人买房都是为了放着等升值，既租不出去，也无人居住，那这个楼市，肯定危险了。