2018年货币宽松对楼市的影响：下半年房地产市场不确定性增强

[摘要] 本文主要从：2018年货币宽松对楼市的影响：下半年房地产市场不确定性增强。货币政策调控有数量型和价格型，影响其对房价传导路径的因素也相应可分为信贷因素和利率因素。

宽松的货币政策对房价造成怎样的影响？

货币与房价存在”暧昧关系”，货币对房价和房市杠杆有推动效应。货币政策调控有数量型和价格型，影响其对房价传导路径的因素也相应可分为信贷因素和利率因素。

信贷因素方面，宽松货币政策下，货币供应量和流动性增加，银行放贷能力提升，居民按揭贷款增加，最终推升购房需求和房地产价格。

利率方面，利率从购房的资金成本和投资收益两个方面影响购房需求和价格。宽松的货币政策下利率下降意味着贷款资金成本下降，引起需求变化和房价波动。过度”放水”会造成实际存款利率为负和”资产荒”问题，大量资金流向房地产投资和投机，从而推升房价。

央行7月释放流动性超1.4万亿，下半年或降准一到两次

数据显示，2018年7月以来，央行向公开市场累计净投放（14605亿元，而去年同期央行累计净投放仅为3310亿元。年初以来货币政策边际放松在流动性环境的逐步纾解过程中不断确认，市场多认为，央行货币政策确实由紧转松了。

调控紧绷，下半年房地产市场不确定性增强

自2016年9月开启本轮调控开始，已持续22个月有余，业内人士表示，受政策边际效应持续递减的影响，2018年上半年，市场有所反弹。但从下半年来看，监管大幅强化，调控持续收紧的同时，在房企的资金链紧张、房地产税的推进等众多因素的影响下，房地产市场的不确定性大幅增强。

任志强谈楼市：行政命令大于市场竞争导致房价一直涨

任志强再度指出，对于今天土地错配现状，主要是政府对土地控制的问题，包括最近关于货币化棚改问题，也表现明显。如果都一刀切的用货币化补偿的方式去组织的话，就会导致在一些地区和一部分城市供给需求之间的矛盾，会导致价格不断上涨。

2018年货币政策宽松迹象

央行的定向宽松，在市场上早就有迹可循。

（1）在市场上，最为明显的动作就是降准了

4月17日，央行决定从2018年4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，释放4000亿元增量资金。

（2） 投放

5月14日，在央行暗示货币政策将强调“调结构”后的第一个交易日，人民银行发放抵押补充贷款（PSL）801亿元，扩大货币投放；

5月15日，央行通过公开市场操作放水1800亿元；

5月16日，央行再向市场投放2000亿元；

5月17日，央行增加300亿元。

短短3天时间，放水4100亿元，要知道4月份的置换降准也只是实际放水4000亿元左右，这种情况不多见。

（3） 余额宝收益变低了

对于普通人来说，感受最深的就是余额宝收益降了，7日年化收益目前为3.713%。余额宝收益最能反映市场的资金的紧张程度，比如2016年初，市场货币最宽松时，余额宝收益仅2%左右，居民们纷纷杀入楼市买房。

不仅是余额宝，其他货币基金收益率都在下行，最近“宝宝类”今年内收益首破4%。

（4） 银行理财产品收益也降了

上个月银行理财平均收益由5.19%，本周银行理财收益已小幅回落至5.11%。

中信证券债券分析师明明透露，尽管今年以来相关部门强调货币政策继续保持稳健中性，但就实际市场感受而言，一季度整个资本市场流动性出现了明显改善，间接显示货币政策存在宽松迹象。比如一季度多数交易时间银行间质押式回购加权平均利率（R007）则在2.75%-3.81%区间波动，利率均值为3.15%，较2017年四季度下降了37个基点。

央行为了去杠杆也采取了众多措施:

（1）为了给地方政府去杠杆，切断地方政府的融资来源。银监会在1月发布的文件显示，2017年，关闭地方融资平台共136家，为过去四年新高。

（2） 治理整顿PPP项目。3月新疆PPP项目全线停工，湖南要求各地照“停、缓、调、撤”的原则压减投资项目，即未开工的一律停建治理整顿PPP项目。

（3） 国有企业方面，重点治理“僵尸企业”。去杠杆、去产能和去库存。今年前四月，第三产业基础设施投资增速创2014年4月有统计以来的新低。分析师指出，这在一定程度上和政府严控地方债务有关。

而当前的宏观经济状况，也让央行也无奈：

（1） 4月消费数据略低于预期。很明显的，房地产市场加杠杆驱动居民负债攀升，对居民消费产生了一定的影响。

（2）出口情况也不乐观。今年前4个月，我国出口仅增长6.4%。兴业银行首席经济学家鲁政委认为，出口面临的下行风险不容小觑，一是贸易摩擦的出口透支风险。二是主要发达经济体PMI数据走弱，也将构成出口下行风险来源之一。

（3）企业频现债务违约。在刚刚过去的四个月，全国有16只债券出现违约，涉及公司包括四川煤炭、大连机床、丹东港、亿阳集团、中城建、神雾环保、富贵鸟、春和集团、中安消等9家公司，涉及金额高逾130亿元。比起往年，密集程度令人瞠目。