房产税会怎么征收？国内房产税征收方式预测

[摘要] 本文主要从：房产税会怎么征收？国内房产税征收方式预测。对比国内试点和国外房地产税的征收情况，我们可以发现征收房地产税主要涉及3个方面：征收范围、税率标准、减免征范围。

一直以来，房地产税不管什么时候都能挑动大家的神经，买房的人战战兢兢，唯恐自己被收割；没有买房的人拍手称快，房地产税要降房价了，你们这群炒房客就等着房价崩盘吧。那么房地税对我们买房影响到底有多大？对拥有多套房产的朋友呢？

首先，我们搞清楚一个问题：房产税究竟会怎么收？

房产税会怎么征收？

我们可以直接来看一下国内试点城市和国外房产税征收的情况。

重庆、上海是从2011年开始征收房产税的。

从征收对象上看：

上海只对新购住房征税，而且本市居民从二套开始征收，存量住房并不征税；

重庆则是侧重征收高端住宅的房产税，存量房和增量房都征收。计税依据方面，重庆以房产评估值作为依据，而上海是以住宅市场交易价格的70%为标准。

大家最关心的税率方面：

上海的税率在0.4%-0.6%，而重庆最高税率去到1.2%，而最低税率为0.5%，依据高端住宅的单价而定。

免征面积方面：

上海的人均免征面积为60㎡，重庆高档住房免征100㎡。

整体上看这两个城市征收的范围不光不大，税率也不高，所以其对应的税收收入肯定也不会高。

2015年-2017年上海的房产税收入为497.8亿元，土地出让金的收益为4791.9亿元。

同样时间重庆的税收收入为256.7亿元，土地出让金的收益为2711.4亿元。

也就是说这两个城市的房产税总收入只相当于土地出让收入的十分之一左右。

很明显，这两个城市的房产税收入并不高，因为仅仅也只是试点：整体上税基窄，税率低。

下面我们再来看下国外房产税征收情况

1.美国

美国征收房产税已经有两百多年的历史，在美国，房地产税的税率是按照 “以需定收”的方式来确定。

也就是根据每个州市的财政需要自行确定，每年都会有调整，税率一般为0.8%-3%，平均在1.5%左右。

征收时会按照房屋的评估价值再打折，对首套房、低收入者、孤寡人群都会有很大减免。在美国，房地产税占地方政府税收收入的70%-75%。

2.日本

在亚洲国家中，日本房产税制发展比较成熟，日本房地产税叫做固定资产税。

标准税率为1.4%，最高去到2.1%。而计税标准是以房屋的市场价值为标准，一般每三年会进行一次基础评估。

而且日本房地产会根据房屋的用地面积大小、新旧程度、房屋类型、业主的经济状况进行一定比例的税收优惠。

再对比一下新加坡、韩国、英国等国家，可以发现房产税税率大致都在1%-3%的范围内。

国内房产税征收方式预测

对比国内试点和国外房地产税的征收情况，我们可以发现征收房地产税主要涉及3个方面：征收范围、税率标准、减免征范围。

根据上面的分析，我对房产税的这3个方面做一个粗略的预测。

1.征收范围

从国内试点的城市来看，房产税税收收入很低。为了保证财政收入，征收范围会扩大到存量房和增量房都要征收。

也就是说不管你是新买的房子，还是旧的房子，都要被纳入征收范围。

2.税率标准

国际上的主流税率标准在1%-3%，中国大概率也会采取这个标准。

基准税率大概率会在1%-1.5%左右，也即是超出免征额比如说一套500万价值的房子，按照1%的估值交税额就是5万。

而如果是单个个体拥有大量房源的行为，不排除会采取累进税率.

以套数举例,比如第3-5套要交1.5%，而第6-8套就得交2%，以此类推，最高在3%左右。

3.减免征范围

税收的其中一个作用就是调节贫富差距，所以房产税不可能从1㎡或者从首套自住就开始起征，它不会误伤刚需，肯定会有一个免征额。

中国人均住宅面积为35㎡，所以把免征额大概是以家庭为单位，定为35㎡/人，例如家庭有3人，那么免征额度为105㎡，超过105㎡就要纳入征税。

而超过的部分具体怎么征，就要结合税率标准和税收方式去计算了。

如何应对房产税？

一、房产税不是冲着降房价而来的

这是我们要认清的第一点，房产税作为一种税收，目的是：为了充裕国库，而不是为了打压房价。

1.土地资源是有限的，地方政府今年可以通过拍地获得财政收入，明年也可以，10年后呢？20年后呢？终究不是长久之计。

2.如果房产税可以帮助现金流紧张的地方政府摆脱对土地财政的依赖，这对已经被房地产绑架的地方经济来说，这是一个好事啊！

咱们来粗略的算一笔账，截至2017年，中国的人口为13.9亿，城镇居民的人均住房面积是36.6㎡，计算下来，全国城镇住宅面积大概300亿㎡。

2017年全国商品房均价7892元/㎡，按免除一半进行计算，按房产税税率为1%来征收，一年征收的房产税大概为1.2万亿元，而2017年全国土地出让金是5万亿元。

按照以上计算，一年征收的房产税可以占了土地出让金的四分之一，而且这个数字是比较保守的。

全国城镇住宅面积：

13.9亿人×36.6m2/人≈300亿m2

每年房产税：

300亿m2×7892元/m2×50%×1%≈1.2万亿元

2017年全国土地出让金：

5万亿元

而且关键是土地出让金是一次性收取，一锤子买卖，而房产税是每年都要收取一次，这样累计，房产税难道不能取代土地出让金吗？

经营一个国家和经营一家公司是一个道理的，既然征收房产税可以做到长久的利润为何不征收反而年年死磕卖地呢？

所以，大家不要想多了，国家征税就是为了长远打算，为了有持续的资金进行国家建设，而不是为了降房价，房子降价后好让没买房的尽快买，这样想的朋友未免太天真无邪了。

如果是刚需没买房的朋友，有合适的随时买，房产税不会为你降房价，而你的刚需房也不会被征税。

二、没有三套房产以上的不用关注房产税

前面我们分析过，房产税是有个免征范围的，基本上你的第一套和第二套房产是很难列入征税范围，就算有，税收也不会太高，往往第二套的部分面积或者第三套才会开始起征。

而且作为起征，税点肯定不会太高。

网上有自媒体说：手里没有两斤房产证，也好意思来担心房产税？

话糙理不糙。

你连3套房没有，你天天担心房产税，你说你不是杞人忧天，多此一举吗？

当然，房产的数量是一个问题，而更关键的是应该是质量的问题，也就是说你手上持有的房产值不值钱，而值不值钱就看房子所在的城市。

三、投资一定要选对城市

我一直跟大家强调现在中国楼市很快就要迎来分化，而房产税的到来只会加剧这种分化。

设想一下，房产税一来，那些有多套房源的朋友一定会清除掉手中的一些房产。

举个例子，假如你有3套房子，一套用来自住不管在哪你都不会卖，而剩下的两套：一套在北京放租，一套在老家湖南岳阳放租甚至有可能是空置，你会把北京的卖掉还是把岳阳的卖掉？

答案很明显肯定是卖岳阳啦。

岳阳的房子不仅租金不高，甚至有些地方连租都租不出去，房产税一收，你怎么把成本通过租金转移到租客身上呢？

而北京的房子，不仅好转手每年可能还会有个不错的涨幅，租金还能每年合理的进行提高，房产税的成本很容易就可以通过房价上涨，租金上涨转移出去，你说你会卖掉北京而持有岳阳吗？